和德国同事聊买房子 他讲的情况在国内无法想象(转帖)

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和德国同事聊买房子 他讲的情况在国内无法想象(转帖)

帖子 由 龙心 于 周二 二月 02, 2010 9:26 am

一个生活在德国小城市的熟人,在一家房产中介的房屋出售信息栏里,看到一则卖二手房的消息:一个两卧室的50多平方米的二手房(使用面积),如果通过贷款5万欧元就可以买下。由于其位处市中心,很容易出租,因此这则出售信息上明确写明:如果通过银行贷款买下这个二手房,每年通过出租就可获利9,1%。这么好的事情,为何德国人不去做呢?这个熟人后来找过中介,了解了具体的情况,中介说这个9,1%确实没有问题,不过这个房子出售信息已经贴出去两个多月了,有几个人来看过这个小房子,但是都没有买,原因是说这个房子的光线不太好,这些看房人说,买下这个房子要自己住。

这么能"赚钱"的房子,为何会被卖?为何没有人买?

后来跟德国同事聊过买房子的事情,这位同事的话让我有些吃惊,他说,我们这个研究所,总计有20几个同事,只有2个人住的是自己的房子,就连收入最高的教授,其住的独门独户的单体别墅也是租的。

德国人为何不愿意买房子,却偏爱租房子住?

后来经过了解,我找到了下面几个答案。

首先德国是后工业化国家,城市化已经达到90%。当然这里的城市化是指从事非农业劳动的人,而不是指住在城市的人。相反后工业化的国家,居民更喜欢住在郊区或者农村,德国60%的人住在农村。有钱人会在郊区或者农村建造自己的别墅。因此房地产市场,尤其是城市里的居住性的房地产市场,不景气,炒房子的事情更是不会发生。因此,买房容易,卖房就比较难。

(国内房价大涨,与现在正在红红火火搞城市化改造有关系,我们国家现在正处于工业化初期,正是人口向城市涌动的时候)

其次,由于德国没有户籍限制,德国人哪个城市都可以居住。在一个新城市找到工作和落实居住地后,只要到有关部门登记一下就可以了。因此德国人口的流动性强。而引导人流涌动的,当然是工作机会。由于德国用人单位跟应聘者签定的合同往往不长,比如2年,因此经常换城市是德国人,尤其是年青人必须面临的问题。在这样的情况下,买房居住,尤其贷款买房子就不是正确的选择。在德国的很多城市,经常会见到被荒弃的房子,这就是人搬走了,房子卖不掉,租不出去的结果。电影<<再见,列宁>>里,就有主人公和女朋友到一个荒弃的房子里住的故事情节。

(相比我们国家,多数人想法是首先选城市,很多大城市户籍值千金,不论这个城市有没有适合的工作,都会在这个城市里生活下去,哪怕改行。)

第三,德国人行业感非常强,一般在失去工作后,不会轻易改行,因为一方面改行失去自己的优势,其次是改行要经过复杂的职业培训,还有就是国家福利制度健全,从而让德国人没有太多忧虑去寻找新的工作。正是这些原因,很多德国人一生中都有面临失业的危险。在失业时期生活是没有问题,但是要交房贷,德国人不会愿意承受这样的压力的。

第三,德国银行贷款很严格。德国的年青人一般不会依赖父母,因此很多要贷款要靠自己。德国银行可以凭借工作合同提供贷款,根据你的工作合同期限和工资额确定最长贷款时间和最高贷款额。由于很多人的工作合同只有2-3年,因此想从银行一次性得到长期的高额贷款办不到。

(而我们国家贷款的宽松制度,助推了贷款买房的高潮。因为实行抵押贷款,因此只要有一套房子,就可以循环抵押下去,从而买到很多新房子。另外房产中介为买房者做抵押买房,更是让一些没有多少存款的人加入贷款买房行列。一个亲戚,只有首付30%的存款,每个月的收入比付银行的贷款多不了几个,他居然贷款买到一个很新的二手房,问他怎么贷出款来,他说房产中介都帮你办了,你根本不用管,更不用出示什么抵押证明。国内这种做法很危险的。)

第四,德国房屋的养护费用很高。德国的房子不像国内的房子,从建好到拆掉几乎很少维修。德国的房子是隔几年都要进行维修,粉刷。正因为这个原因,德国的房子看起来都很新,但实际上很多都是很老的房子,只是经过维修罢了。隔几年就进行维修保养,这个花费自然不菲。

第五,租房子有潜在的利益。如果一个德国人失业了,如果他是租房住,那可以向政府申请住房补贴,甚至全部租金政府都会给你,或者政府给你提供出租房。但是如果是自己的房子,那就得不到住房补贴了。

第六,德国人没有为下一代留下房产的想法和做法。德国人自立的能力比较强,当然这和国家福利保障制度健全有相当密切的关系。德国人绝对不会为儿女买房子的。德国的女孩子更不会要求男方有房子,女孩子的妈妈也不会要求男方有房子才同意把女儿嫁给他。德国的母亲很多都不知道自己的女儿男朋友长什么样子。我有一个德国熟人,有两个孩子,都20出头,大儿子在一个小城市当售货员,自己和女朋友租房子居住,女儿在慕尼黑一个宾馆工作。我这个熟人和妻子住在郊区,有自己独门独户的,带花园的房子。他告诉我,他已经把这个房子卖了,卖给城市的房产部门,他每个月可以得到分期付款,这个付款直到他和她妻子两个都去世,就是说,他和他妻子都去世后,这个房子就是城市的了。如果国内有父亲这样做,那儿女肯定跟他断绝关系了。

这就是我了解的德国人为何偏爱租房子的几个原因。相比德国,我们国家有自己特殊的情况:比如正处于城市化大跃进时期,比如容易从银行贷款,比如有些城市的房租很高,能够以租金还贷款...,正是这些特殊性,推动了我国房价持续高温不降。也正是这些不同的大环境,不能轻易就号召年青人像西方学习,不买房,去租房,甚至界定40岁之前租房,40岁之后买房。做任何事情,都只能审时度势。但是可以肯定的是,中国的房价不用刻意去打压,迟早会走到自我没落的时候

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帖子 由  于 周二 二月 02, 2010 8:08 pm

希望就在前方。


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帖子 由 龙心 于 周三 二月 03, 2010 8:44 am

后现代化,与正在现代化的区别。
不过我认为中国崛起的过程,日本的参考意义大于德国,毕竟日本也是东方国家,人口密集度也比较类似,所以参考意义更大一些。

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帖子 由  于 周六 二月 06, 2010 8:58 pm

龙心 写道::后现代化,与正在现代化的区别。
不过我认为中国崛起的过程,日本的参考意义大于德国,毕竟日本也是东方国家,人口密集度也比较类似,所以参考意义更大一些。
若中国像10几岁的孩子,欣欣向荣,日本,德国就是40岁的中年人,游刃有余了。
中国更像我们的论坛一样需要发展,用户也需要成长。 Smile


日本的派出所大部分都在十字路口,里面有打气筒什么的便民设施,大小就像个罗森便利店那样大。
日剧【乌龙派出所】讲的比较贴近真实的故事。


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